「空き家を所有しているが、建築基準の法律変更でどんな影響があるのだろうか？」
そんな不安を感じている空き家の所有者や不動産業の方も多いのではないでしょうか。
2025年4月「建築基準法」の改正が行われ、空き家の再活用やリフォームの管理にも影響を与える内容が含まれています。
今回は、これらの法改正が空き家にどのような影響を与えるのかを、専門的な視点でわかりやすく解説します。
空き家に影響する「建築基準法改正2025」とは？
2025年の建築基準法改正は、社会課題への対応を目的に、省エネ性能の強化や木造建築の規制見直しなど、大きな変更が加えられています。特に空き家所有者に関わる重要な変更点は以下の3つです。
1. 既存不適格建築物への特例措置
「既存不適格建築物」とは、「建築当時は法律に適合して建てられたものの、その後の法改正によって現在の基準には合わなくなってしまった建物」を指します。
たとえば、建築基準法の制定前に建てられた家は、道路に接していなくても当時は違法ではありません。しかし、現行法では接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する必要）を満たさなければ建て替えができません。
このような古い建物では、耐震補強や省エネ改修をしようとしても、現行基準をすべて満たすことが難しく、リノベーションを断念せざるを得ないケースが多く存在していました。
こうした課題を解決するため、2025年の法改正では特定条件を満たす場合に限り、現行の建築基準を一部適用しない「特例措置」が新たに導入されました。
具体的には、「市街地環境に悪影響を与えないと判断される建物」であれば、大規模修繕や模様替えを行う際に、一部の基準を緩和することが認められるようになります。
この改正によって、たとえ道路に接していないような古い建物でも、柔軟なリノベーションや再活用が可能になるケースが増えると期待されています。
空き家の再生や利活用を進める上で、非常に大きな一歩といえるでしょう。
2. 「4号特例」の縮小による申請義務範囲の拡大
2025年の建築基準法改正により、「4号特例」と呼ばれる制度が大きく見直されます。
この4号特例とは、主に「木造2階建て以下の小規模な建物」について、建築確認申請の際の「構造や設備に関する審査を一部省略できる制度」のことです。
これまでは、この特例を活用することで、再建築不可物件であっても比較的容易に大規模なリフォームや増改築が可能でした。
再建築不可物件とは…建築基準法で定める「幅4m以上の道路に2m以上接している」という“接道義務”を満たしていない土地のこと。原則として建て替えができないため、活用が難しい物件です。
しかし今回の改正で、4号特例の適用範囲が大幅に狭められました。
具体的には、これまで4号に分類されていた「木造2階建てや木造平屋の一部が「新2号」へと移行」し、審査の簡略化を受けられるのは「木造1階建てかつ延べ床面積200㎡以下の建物に限定」されます。
これにより、対象外となる建物では構造計算や詳細な設計図の提出が必要となり、設計・申請・工事にかかる費用や期間が増加することが避けられません。
特に再建築不可物件においては、これまで可能だった柔軟なリノベーションが難しくなる可能性が高く、空き家の活用を検討する際にはコストや手続きの負担を踏まえた新たなプラン設計が求められます。
3. 省エネ基準の義務化
これまで、省エネ基準の適合義務は主に大規模・中規模の建築物に限定されていました。
しかし、2025年4月の建築基準法改正により、すべての新築住宅・非住宅を対象に、省エネ基準の適合が義務化されます（参照：国土交通省）。
加えて、改正後に新築される住宅は、断熱性能等級4以上、一次エネルギー消費量等級4以上という基準をクリアしなければなりません（参照：住宅の品質確保の促進等に関する法律〈品確法〉）。
この省エネ基準は、新築だけでなく増改築にも適用されるため、空き家をリフォーム・リノベーションする際にも、一定の断熱性能やエネルギー効率の確保が必須となります。
そのため、改修工事を検討する際には、断熱材の選定や高効率の空調・給湯設備の導入など、省エネ対策をあらかじめ設計に組み込む必要があります。
空き家所有者が今できる対策とは？
これらの法改正によって、空き家の維持管理や活用にはより高度な判断と準備が求められるようになります。しかし、今のうちから以下のような対策を講じることで、将来的なトラブルやコスト増を回避できます。
・早期に空き家の現状を把握し、専門家に相談する
・再活用の可能性を見据えたリノベーション計画を立てる
・省エネ基準を意識した工事内容を検討する
・再建築不可物件であっても、既存不適格の特例を活用する選択肢を検討
法律改正は「チャンス」にもなる
2025年の建築基準法改正は、空き家所有者にとっては大きな転換点です。「ルールが厳しくなる」という側面だけでなく、「これまで使えなかった空き家に活路が見いだせる」という新しい可能性も開かれています。
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