空き家の問題点
Problem
より厳しくなる規制
2023年より空き家対策の規制が強化され、
特例から外れた土地建物は税金が上がります。
また罰則も厳しくなります。
窓や壁の一部が壊れているといった管理不全の空き家を対象に税優遇を見直す。自治体からの改善勧告に対応しない場合に、住宅の固定資産税を減らす特例から外す。中心市街地などに限定して建築規制も緩和する。高齢化で住宅の相続が増えることを見据え、所有者に適切な管理や活用を求める。
国土交通省の有識者会議が2023年1月31日に、放置された空き家の活用促進策をまとめた。
提言をもとに政府は空き家対策特別措置法改正案を3月上旬にも閣議で決め、今通常国会への提出を目指す。
早ければ2023年度中に対策を実施に移す。
対策の柱の一つが管理体制の強化である。
住宅用地は固定資産税を減額する特例がある。持ち主が空き家を放置する一因になっているとの指摘があった。
倒壊する危険のある「特定空き家」は、改善勧告に従わなければ特例から外せる。
国交省によると、国内の空き家数は2018年時点で849万戸に上る。このうち、賃貸や売却用などを除いた居住目的のない空き家は349万戸で、20年前からほぼ倍増した。高齢化で住宅を両親から相続した子が放置するケースなどが目立つ。
適切な対策をとらないと、30年後には470万戸まで増える見通しという。
今回の見直しでは、その予備軍となる「管理不全空家等」を除外対象に加える。壁に亀裂が入ったり、窓の一部が割れたりしている建物を想定する。全国で少なくとも約24万戸が当てはまる。法改正後に指針で具体的な条件を定める。
特例から外れ平均的な宅地になると、所有者が納める税額は4倍程度に増える。
2023年3月3日、「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」
（改正空家対策特措法）が閣議決定されました。
法律案では、
- （1）所有者の責務強化
- （2）空き家等の活用拡大
- （3）空き家等の管理の確保
- （4）特定空家等の除却等
について改正が制定されており、
今後空き家再生士のニーズはますます高くなることが期待されています。
活用すると資産に
- 住む
- 賃貸
- シェアハウス
- 民泊
- 売却
- 駐車場
リフォーム・建て替えて貸す
立地がよければ、一戸建て賃貸住宅として賃貸に出す方法があります。
居住者が長く住み続けることが多いため、長期的な賃貸収入が見込める傾向にあります。固定資産税や都市計画税などの支払いも賃貸収入から充てられるようになるので、支払いで悩むことが少なくなるでしょう。
また、空き家を解体し、アパートやマンションに建て替えるのもよいでしょう。アパート・マンション経営の場合、毎月の住戸分の賃貸料が収益となります。ただし、解体・建て替え費用を上回るほどの収入を得るまでに時間がかかるうえ、家賃の設定によっては収支計算が合わないケースもあるため、詳細な事前調査をしてから検討するようにしましょう。
シェアハウス
空き家をリノベーションして、シェアハウスを自分で経営したり外部委託したりする方法もあります。
シェアハウスのメリットは、一軒家を1人に貸すより、数名に貸したほうが更に利益が多くなる場合がある点です。
また、1人に貸した場合は借り手が退去すると家賃収入が完全に途絶えますが、シェアハウスの場合は1人が出ても他の人からの家賃収入があるため、全員が退去しない限り完全に収入が途絶えることは少ないでしょう。だだし、入居者が増える分、管理業務が煩雑になることは覚えておきましょう。
民泊
空き家を宿泊施設として旅行者に提供する方法もあります。
「民泊」と呼ばれるこの方法は、近年普及してきました。民泊は管理会社に任せて業務を代行してもらうことができるので、楽な活用方法かもしれません。
また、一般的に一軒家を賃貸として貸し出す賃料に比べると、宿泊料金のほうが高額になるため、利益率がよいといえます。
ただし、民泊の場合、利用者が多ければ収益になりますが、利用者がいなければ収益にはつながりませんので、ご注意ください。
売却
利用する予定のない空き家は、売却して現金化することができます。
売却することで、固定資産税や都市計画税の支払い、空き家の手入れ、巡回の負担からも解放されます。
空き家の売却方法には、建物をそのままの状態で「中古戸建て（または古家付き土地）」として売却する方法と、建物を解体して土地のみを売却する方法があります。
建物を解体した後の「更地」を売却するほうが、「中古戸建て（または古家付き土地）」よりも一般的に早く売却できる可能性があります。