空き家の問題点
Problem
より厳しくなる規制
2023年12月の改正空家法の施行で規制が強化され、
勧告を受けた空き家は税の優遇が受けられなくなりました。
窓や壁の一部が壊れているなど、適切に管理されていない空き家は「管理不全空家」として、市区町村から指導や勧告を受けるようになりました。勧告を受けると、固定資産税を減らす住宅用地特例の対象から外れます。
総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は約900万戸で過去最多となり、住宅全体の13.8%を占めています。
このうち、賃貸用・売却用や別荘などを除いた、使う予定のない空き家は約385万戸にのぼります。
改正法では、倒壊のおそれがある「特定空家」になる前の段階から対策できるよう、「管理不全空家」という区分が新設されました。
国土交通省の資料では、全国で約24万戸が当てはまると見込まれています。
特定空家や管理不全空家として勧告を受け、住宅用地特例から外れると、土地の固定資産税は最大6倍になります。
さらに、特定空家に対する市区町村の命令に違反すると、50万円以下の過料が科されることもあります。
2023年12月13日、改正「空家等対策の推進に関する特別措置法」
（改正空家法）が施行されました。
改正法では、
- （1）所有者の責務強化
- （2）空き家等の活用拡大
- （3）空き家等の管理の確保
- （4）特定空家等の除却等
の4つの柱で対策が強化され、
空き家再生士のニーズはますます高まっています。
活用すると資産に
- 住む
- 賃貸
- シェアハウス
- 民泊
- 売却
- 駐車場
リフォーム・建て替えて貸す
立地がよければ、一戸建て賃貸住宅として賃貸に出す方法があります。
居住者が長く住み続けることが多いため、長期的な賃貸収入が見込める傾向にあります。固定資産税や都市計画税などの支払いも賃貸収入から充てられるようになるので、支払いで悩むことが少なくなるでしょう。
また、空き家を解体し、アパートやマンションに建て替えるのもよいでしょう。アパート・マンション経営の場合、毎月の住戸分の賃貸料が収益となります。ただし、解体・建て替え費用を上回るほどの収入を得るまでに時間がかかるうえ、家賃の設定によっては収支計算が合わないケースもあるため、詳細な事前調査をしてから検討するようにしましょう。
シェアハウス
空き家をリノベーションして、シェアハウスを自分で経営したり外部委託したりする方法もあります。
シェアハウスのメリットは、一軒家を1人に貸すより、数名に貸したほうが更に利益が多くなる場合がある点です。
また、1人に貸した場合は借り手が退去すると家賃収入が完全に途絶えますが、シェアハウスの場合は1人が出ても他の人からの家賃収入があるため、全員が退去しない限り完全に収入が途絶えることは少ないでしょう。だだし、入居者が増える分、管理業務が煩雑になることは覚えておきましょう。
民泊
空き家を宿泊施設として旅行者に提供する方法もあります。
「民泊」と呼ばれるこの方法は、近年普及してきました。民泊は管理会社に任せて業務を代行してもらうことができるので、楽な活用方法かもしれません。
また、一般的に一軒家を賃貸として貸し出す賃料に比べると、宿泊料金のほうが高額になるため、利益率がよいといえます。
ただし、民泊の場合、利用者が多ければ収益になりますが、利用者がいなければ収益にはつながりませんので、ご注意ください。
売却
利用する予定のない空き家は、売却して現金化することができます。
売却することで、固定資産税や都市計画税の支払い、空き家の手入れ、巡回の負担からも解放されます。
空き家の売却方法には、建物をそのままの状態で「中古戸建て（または古家付き土地）」として売却する方法と、建物を解体して土地のみを売却する方法があります。
建物を解体した後の「更地」を売却するほうが、「中古戸建て（または古家付き土地）」よりも一般的に早く売却できる可能性があります。